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摘要：虽然我国对房价一再控制，但目前来看其仍旧不是大多数家庭能够轻易承受的，为了买房，通常是举全家之力，即便如此，也很难做到一次性全款付清，由此催生出了按揭贷款业务。此业务由银行向购房者发放贷款，所购商品房为银行设定抵押，开发商提供保证。但是在商品房预售合同中，部分开发商会因为各种各样的原因无法按期交房，最终导致商品房预售合同解除，在此情况下，购房者通常会因合同目的无法实现为由申请解除贷款合同，如贷款合同被解除，贷款应返还给银行，关于返还贷款责任的主体是开发商还是购房人司法实践中存在不同的裁判观点，本文以（2019）最高法民再245号为例对此浅作分析。

关键词：商品房预售合同 购房贷款 权利义务关系 格式条款

        一、案件简述

       2015年8月，王忠诚与青海越州房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定购房款采取首付加银行按揭贷款的模式。中国建设银行股份有限公司青海省分行向王忠诚提供了购房贷款，为保证《借款合同》的履行，要求王忠诚以所购房产为抵押物签订了《房地产抵押合同》，同时由越州公司提供阶段性保证。后因越州公司无法按照约定期限交付房屋，王忠诚向法院提起诉讼。

      商品房预售合同纠纷案中，法院经审理查明越州公司未能按期限交房，以违约为由解除了《商品房预售合同》，以无法实现合同目的为由解除了《借款合同》和《抵押合同》。但关于借款返还责任，法院认为，应当由越州公司向王忠诚返还其已向建行青海分行归还的贷款本金及利息；同时向建行青海分行支付剩余贷款及利息。建行青海分行不服，向青海省西宁市中级人民法院提起借款合同纠纷之诉。

      在借款合同纠纷案中，一审法院认为王忠诚应当承担的是补充还款责任，应当在建行青海分行强制执行越州公司的财产后。而与此同时建行青海分行对越州公司的在建工程享有抵押权，抵押物足以清偿该笔债务，因此法院驳回了建行青海分行单独要求王忠诚承担共同还款责任的诉请。建行青海分行不服一审判决，上诉至青海省高级人民法院。二审中，青海省高院认为应当由王忠诚承担还款责任，越州公司的还款义务实质上是受王忠诚委托向建行青海分行归还其购房贷款的本息，因此由王忠诚承担剩余本息还款责任。王忠诚不服二审判决，向最高人民法院申请再审。再审中，最高人民法院审判委员会从贷款返还责任主体、格式合同的适用以及各方当事人权利义务关系三个方面来阐述，最终撤销二审维持一审判决。

     自本判决作为最高人民法院指导性案例公布后，绝大多数法院对于类案都借鉴此案例操作，判决借款合同解除后借款人无需承担后续还款责任，而是由开发商承担。但笔者对此有些不同见解，本文从最高院审委会归纳的三个争议焦点入手，说说笔者的看法。

       二、案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题

       关于贷款返还责任的主体到底是开发商还是购房者，在最高人民法院发布（2019）最高法民再245号指导性案例之前，各地法院在相似案件中存在着两种的不同的见解：部分法院主张责任主体为开发商，他们认为存在着司法解释的明确规定，贷款合同解除后应由出卖人即开发商承担返还贷款的责任；部分法院主张责任主体为购房者，他们认为从合同相对性原则的角度出发，合同所涉的权利义务仅对当事人具有法律约束力，贷款合同解除后应由购房者承担返还贷款的责任。双方的说法各有依据，而本案作出最终裁判的最高院审委会支持了第一种观点，判决由本案的开发商越州公司承担剩余购房贷款的还款责任。在借款合同纠纷案中，最高院审委会根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款的规定，判决由越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚不负有返还义务。最高院审委会认为此条已经明确规定了该种情况下的还款责任主体，应当由出卖人即开发商来承担购房贷款本息的还款义务。

       虽然从事实逻辑上看，导致案涉《商品房预售合同》解除的原因是开发商无法按期交房，并且《商品房买卖合同司法解释》第二十一条也规定了“出卖人应当将收取的购房贷款的本金及利息返还给银行”，但笔者认为不应当如此机械性的适用法条，想要正确梳理权利义务的归属就应当从双方的基础法律关系出发。之所以需要承担还款义务，是因为当事人之间签署了《借款合同》，彼此之间形成了借贷民事法律关系，那么在贷款人按约出借款项的前提下，借款人自然应当承担到期还本付息的义务。至于因开发商的原因导致无法按期交房这一情况，则是涉及到了合同相对性原则。作为商事外观主义的具体应用，合同相对性原则被认为是民商事审判中必不可少的原则，虽然在《民法典》中尚未出现明文规定，但其法义已在具体条款中体现，例如《民法典》第一百一十九条、四百六十五条。《民法典》第五百九十三条对涉及第三人的情形规定的更明确，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”其目的是为了保持第三人的独立性，提高当事人对于缔结风险的可预测性，从而提高缔结效率，减少合同纠纷。

       对于《商品房买卖合同司法解释》第二十一条的规定，笔者更加认同青海省高院对此条的理解。条文中的“返还”一词，笔者认为应当是一种替代履行，越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，是受王忠诚委托，代王忠诚向建行青海分行归还贷款本息。本条的立法目的是为了减少不必要的重复、繁琐和徒生风险的可能，并非免除债务人的还款责任，越州公司所还款项就是王忠诚的购房贷款，因此王忠诚作为借款合同主债务人的还款责任并未免除，而恰恰相反，根据合同相对性原理，购房者王忠诚才是借款合同的实质还款人。在案涉《借款合同》被生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的购房贷款本息，王忠诚对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除，仍应当由借款人本人来承担相应金额的还款责任。

       三、关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。

       由于合同系建行青海分行为频繁使用而提前拟定的格式条款，最高院审委会认为现银行要求王忠诚在既“未取得所购房屋”亦“未实际占有购房贷款”的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚的责任，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条，判定该格式条款无效，对王忠诚不具有约束力。最高院审委会以“未取得所购房屋”和“未实际占有购房贷款”这两点为由，认定建行青海分行提供格式合同，加重了王忠诚的责任，笔者认为还具有较大的探讨空间。

     首先是“未取得所购房屋”，从建行青海分行的角度来看，其与王忠诚签订的是《借款合同》，那么按约出借款项、到期收回借款本息，这才是银行作为出借方最基本也是核心的权利义务，至于银行在向越州公司支付购房款后，王忠诚是否因此实际取得房屋并非《借款合同》中所规制的内容。即便王忠诚无法实际取得所购房屋，那根据合同相对性原则，也得向越州公司主张赔偿或者其他相应责任，建行青海分行并非《商品房预售合同》的当事人，对此不应该承担任何后果。相反，王忠诚作为《借款合同》中的借款人，在收到借款的前提下，到期还本付息本就是其应当承担的义务。更进一步讲，借款人签订《借款合同》的目的其实就是取得借款而非后续的购房，那么在银行按约支付借款的前提下，当借款人实际取得借款时，借款人签订《借款合同》的目的就已经实现，因此《借款合同》能否以无法实现合同目的为由解除尚且存在疑问，但是这个问题在本文中不再展开，不过可以肯定的是，借款人后续是否取得房屋同银行的《借款合同》并无关联，并且银行对此也并无过错，因此银行不需要对“未取得所购房屋”承担相应的后果。

       其次是“未实际占有购房款”，在我国银行业的惯例中，购房贷款通常是不汇入购房者的个人账户之中的，而是由发放贷款的银行直接将购房贷款汇入指定开发商的账户中，这其实就是一种典型的受托支付，即银行按照借款人的指示，直接将钱款支付给借款人指定的收款者。所以笔者认为，当建行青海分行将购房贷款汇入越州公司账户时，其已经实际履行了向借款人王忠诚支付贷款的义务，同时王忠诚通过指示银行向开发商交付购房贷款的行为实际上也是一种使用贷款的行为。最高院审委会认定的“实际占有购房款”过于片面，若是按照该思路，因为购房贷款并未实际进入购房者的账户中就认定为“未实际占有购房款”，那么基于我国购房贷款发放的现状，无论王忠诚最终是否实际取得房屋，其向建行青海分行申请的购房贷款均不会汇入其私人账户中，是否始终认定为其“未实际占有购房款”？同时既然其“未实际占有购房款”，建行青海分行又如何能够要求王忠诚承担还款责任呢？

       所以在笔者看来，王忠诚是否实质性的取得房屋与银行收回贷款并无关联，同时王忠诚也已经通过由建行青海分行直接向越州公司交付购房贷款的形式，实际使用了该笔贷款，所以建行青海分行不存在《合同法》第四十条所描述的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情况，因此也就不存在格式条款无效的情形。

       四、关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。

      最高院审委会认为合同约定的各方权利义务严重失衡，具体表现为：“越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚的债权；王忠诚未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”

       如果根据合同约定由王忠诚实际承担了购房贷款的返还责任，由于是因越州公司无法按照约定期限交房才导致的双方的《商品房预售合同》解除，王忠诚在向建行青海分行履行还款义务后，仍旧可向越州公司主张违约赔偿责任。这样看来王忠诚只是中间过渡的一个环节，而最后仍旧是由越州公司承担因其不能交房导致的各方损失。但事实上我们都清楚，通常在这种情况下开发商的经济状况已经存在较大的问题，可能无法履行全部的还款义务，此时问题的实质就变成了风险承担，即在案涉《商品房预售合同》解除的状况下，若是开发商不能足额返还相应购房贷款的，该风险究竟是由购房者承担还是由银行承担。从最高院的判决来看，其显然是让建行青海分行来承担此风险，但银行并非是《商品房预售合同》的当事人，该合同是王忠诚与越州公司订立的，作为合同的相对方，王忠诚本就应该承担该合同项下的风险，这与其是否有过错并无关联，这是其订立合同时就应当考虑的商业风险，而作为《商品房预售合同》项下的商业风险为何需要由银行来承担？最高院审委会认定的“王忠诚对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担”，那么对建行青海分行来说，其对合同解除也无过错，要求其承担房屋买卖合同项下的交易风险是否公平合理？

      《商品房预售合同》与《借款合同》本就是两个相对独立的合同，并不存在依附、从属关系，各个当事人应当各自承担作为合同主体的交易风险。银行并非买卖合同项下当事人，让银行替购房人承担买卖合同项下开发商不能返还购房款的风险似乎与法律规定不符，背离银行合理预期，恐有损交易安全。

       五、结语

      目前贷款购房的形式仍旧为主流，所以规制好相应的法律法规是必要之举。最高人民法院作出的（2019）最高法民再245号判决虽然从形式上看是有利于广大购房者的，但从法律层面上来说，笔者认为其判决理由较为牵强，依笔者之观点，对于对于此类案件，还是应当依照合同相对性原则行进判罚，由购房者向银行承担全部的还款责任，开发商在抵押物价值范围内承担保证责任，并保留购房者向开发商的后续追偿权。

说明：相关案例、文件内容与引文出处已作删除，不详细列明。